Artículo publicado originalmente en Brains Real Estate News – Noticias Inmobiliarias y de Vivienda«>Brains Real Estate News
La Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) ha defendido que la protección de los hogares vulnerables en materia de vivienda debe hacerse mediante ayudas directas financiadas con presupuesto público. Según su último informe, trasladar el coste a los propietarios no solo es ineficaz, sino que puede agravar el problema de acceso al alquiler. El documento, titulado ‘La paradoja de la protección contractual’, sostiene que algunas medidas recientes están generando efectos contrarios a los deseados. En particular, critica las reglas «imperativas y retroactivas» que alteran contratos ya firmados o dificultan su cumplimiento.
El autor del estudio, Benito Arruñada, advierte de que este tipo de intervenciones provoca una reducción de la oferta de vivienda en alquiler. También endurece las condiciones de acceso, con más exigencias para los inquilinos y mayores garantías solicitadas por los propietarios. El informe señala que estas políticas buscan ofrecer un «alivio visible» inmediato, pero a cambio introducen «inseguridad jurídica» en el mercado. A medio plazo, esto se traduce en menos viviendas disponibles y mayores dificultades para quienes buscan alquilar.
Como ejemplo, se menciona el caso de Cataluña, donde la aplicación de la Ley por el Derecho a la Vivienda coincidió con una caída del 10,8% en el número de contratos en 2024 respecto al año anterior. En Barcelona, el descenso fue aún mayor, alcanzando el 14,9%, mientras los precios siguieron aumentando ligeramente. Ante este escenario, Fedea propone ayudas personales, temporales y condicionadas a la renta o a situaciones verificables. El objetivo es aliviar casos extremos sin distorsionar el funcionamiento general del mercado.
Propuestas a corto y largo plazo
El estudio considera que las ayudas financieras explícitas funcionan mejor que las trabas legales o los retrasos judiciales. «No es una solución perfecta», reconoce, pero al menos evita empeorar la escasez de vivienda disponible. Además, subraya que resulta más eficaz subsidiar directamente a las personas que intervenir sobre el precio de los activos. Aunque estas ayudas no resuelven por sí solas el problema, sí reducen parte del daño generado por políticas que intentan repartir la escasez «por decreto».
A medio y largo plazo, la autora insiste en la necesidad de proteger los contratos desde el inicio y no modificarlos posteriormente. Para ello, propone reglas estables, límites estrictos a la retroactividad y un sistema judicial ágil. Solo en situaciones excepcionales, añade, debería permitirse alterar contratos vigentes, siempre con condiciones claras como compensación pública, duración limitada y caducidad definida. De lo contrario, se corre el riesgo de deteriorar la confianza en el mercado.
«Cuando el sistema frena la construcción, encarece la rehabilitación y castiga la rotación del parque de viviendas, la tentación de intervenir es fuerte, pero equivocada», concluye el estudio. Según advierte, si una medida reduce la oferta o dificulta el cumplimiento, no protege, sino que desplaza el problema hacia el futuro.
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