El mercado logístico en España contrata 700.000 m² en Q1-2026

El mercado logístico español arranca 2026 con solidez y cerca de 700.000 m² contratados en el Q1-2026 entre sus tres grandes mercados: Madrid contrata 307.006 m² en el Q1-2026 —un 43% más interanual—, Cataluña cierra su mejor arranque de año con 239.128 m² absorbidos y Valencia mantiene la demanda activa pese a una oferta todavía escasa. La inversión supera los 300 millones de euros, con el 64% de origen internacional, según el informe Market in Minutes de Savills Research.

Datos: Savills Research · Q1-2026

Madrid: la tercera corona concentra el 57% de la absorción

El arranque de año en el mercado logístico de la capital ha sido especialmente positivo. La contratación alcanzó los 307.006 m² repartidos en 22 operaciones, lo que supone un incremento del 43% respecto al Q1-2025. La demanda se desplazó con claridad hacia las ubicaciones más periféricas: la tercera corona —a partir del km 40— acaparó el 57% de la absorción y registró el mayor crecimiento relativo, con una variación del 502% en la segunda y un 39% en la tercera respecto al año anterior.

Por sectores de actividad, el retail lideró la contratación con el 23% del total, seguido del e-commerce (19%) y el sector manufacturero e industrial (17%). El tamaño medio de las operaciones se situó en 13.955 m², con un crecimiento del 23% interanual impulsado por las grandes naves de la tercera corona, donde el ticket medio superó los 29.394 m².

Fuente: Savills Research · Q1-2026

Rentas y disponibilidad en Madrid

La renta prime del mercado madrileño cerró el trimestre en 6,75 euros por m² al mes, con un incremento interanual del 8% impulsado por la presión alcista en los nuevos desarrollos. Por coronas, la primera registró el mejor comportamiento con una renta media de cierre de 5,9 €/m²/mes (+3% interanual), mientras que la segunda corona retrocedió hasta 4,7 €/m²/mes (-5%). La zona centro se situó en 6,2 €/m²/mes (-2%) y la tercera corona en 3,8 €/m²/mes (sin variación).

La tasa de disponibilidad se situó en el 9,1% del stock total —equivalente a 14,65 millones de m²—, con la disponibilidad más elevada en el centro (12,36%) y en la tercera corona (10%). El 74% de la absorción trimestral recayó sobre naves ya construidas, un síntoma de la desaceleración promotora que ha reorientado la demanda hacia el producto existente.

De cara a los próximos 21 meses, el mercado madrileño dispone de una oferta futura de 932.813 m², de los cuales el 57% se incorporará en la tercera corona, el 20% en la primera y el 19% en el centro. El escaso peso de la segunda corona (3%) refleja la madurez y saturación de esa franja geográfica.

Cataluña: absorción récord con una escasez de producto en el centro

El mercado logístico catalán vivió su arranque de año más activo con 239.128 m² contratados en 24 operaciones, un avance del 60% respecto al Q1-2025. El crecimiento fue liderado por las coronas periféricas: la segunda registró un alza del 310% interanual y la tercera, del 25%. Juntas concentran el 74% de la absorción total.

La zona centro, en cambio, apenas representó el 3% de la contratación, con una única operación de 6.756 m² y un retroceso del 69% interanual. La escasez de producto de calidad en el área de Barcelona-El Prat de Llobregat sigue siendo el principal freno a la actividad en el núcleo del mercado, al tiempo que impulsa una creciente vocación patrimonialista entre los usuarios finales.

Fuente: Savills Research · Q1-2026

Rentas y stock en Barcelona

La renta prime de Cataluña se sitúa en 9,00 euros por m² al mes, aunque los proyectos llave en mano alcanzan rentas de salida en torno a 11,00 €/m²/mes. Por coronas, la zona centro mantiene la renta media más alta del trimestre con 8,75 €/m²/mes, seguida de la primera corona con 6,8 €/m²/mes (+2% interanual) y la segunda con 5,4 €/m²/mes (+10%). La tercera corona cedió un 18% hasta los 3,6 €/m²/mes.

La tasa de disponibilidad del mercado catalán es de las más ajustadas de España: apenas el 3,07%, con la tercera corona como única zona con cierto margen (5,8%). El stock total asciende a 11,64 millones de m², aunque con una necesidad de renovación notable: cerca del 60% corresponde a naves de grado B y un 39% a grado A. La oferta futura desde el Q2-2026 hasta 2027 suma 536.345 m², de los cuales el 41% se concentrará en la primera corona.

Valencia: demanda sólida con grandes proyectos en marcha

El mercado logístico valenciano mantuvo en el Q1-2026 la inercia positiva con la que cerró 2025. La contratación alcanzó los 152.538 m² en 13 operaciones, aunque con una caída del 27% respecto al trimestre equivalente del año anterior, lastrada por el retroceso de la segunda corona (-38%). Los rangos de superficie contratada oscilaron entre los 2.000 y los 80.000 m², con varias demandas activas para espacios superiores a los 20.000 m² que reflejan el interés sostenido de los grandes operadores.

La primera corona concentró el 37% de la absorción (56.638 m²) con un crecimiento del 37% interanual, mientras que la segunda corona acaparó el 63% restante (95.900 m²). La renta media de cierre se situó en 4,8 €/m²/mes en la primera corona (+5% interanual) y 4,7 €/m²/mes en la segunda (+4%). La renta prime permanece estable en 5,65 €/m²/mes, aunque los nuevos desarrollos arrancan en niveles de hasta 5,85 €/m²/mes.

Fuente: Savills Research · Q1-2026

La tasa de disponibilidad de Valencia es la más baja de los tres mercados analizados: apenas el 2,27%. La superficie disponible (107.400 m²) alcanza un máximo histórico, aunque lejos de indicar exceso de oferta: responde a la incorporación de nuevos proyectos de calidad que tratan de corregir la tensión estructural de los últimos dos años. La oferta futura prevista desde el Q2-2026 hasta 2027 supera los 864.000 m², la más voluminosa de los tres mercados.

Inversión: 300 millones de euros y pipeline superior a 1.000 millones

El volumen de inversión logística en España durante el Q1-2026 ascendió a aproximadamente 300 millones de euros, un 23% menos que en el mismo período de 2025. Sin embargo, la comparativa está distorsionada por la firma en Q1-2025 de una cartera de diez activos por más de 200 millones de euros. Excluyendo ese efecto extraordinario, el mercado habría crecido un 82%. En número de operaciones, la actividad prácticamente se duplicó: de 12 acuerdos en el Q1-2025 a 20 en el Q1-2026.

El 64% del volumen provino de inversores internacionales, que mantienen su posición dominante en el segmento logístico. Las perspectivas son optimistas: el pipeline identificado supera los 1.000 millones de euros con varias operaciones en fase avanzada de cierre, aunque el contexto geopolítico global está ralentizando los procesos de decisión.

Las yields prime se mantuvieron estables en el entorno del 5,00% en Madrid y el 4,75% en Barcelona. Su evolución a corto plazo dependerá en gran medida de las decisiones de política monetaria en un entorno de incertidumbre geopolítica.

Perspectivas: fundamentales sólidos para 2026

España ocupa el tercer puesto como destino preferente de inversión inmobiliaria según la encuesta de intención de inversión de INREV 2026, y la logística se mantiene por tercer año consecutivo en la segunda posición entre los activos más demandados. El mercado inmologístico español se sitúa en el octavo lugar global y es la tercera opción en términos de clase de activo por detrás de Francia y Alemania.

Los factores estructurales que sostienen la demanda son inequívocos: el crecimiento del e-commerce, la reconfiguración de las cadenas de suministro y la mayor necesidad de proximidad al consumidor final. En un entorno de geopolítica global, la logística seguirá consolidando su posición como activo refugio en las carteras de los inversores institucionales.