Artículo publicado originalmente en Brains Real Estate News – Noticias Inmobiliarias y de Vivienda«>Brains Real Estate News
El fondo estadounidense Cerberus ha vuelto a ocupar un papel relevante en el mercado de activos inmobiliarios problemáticos. En los últimos meses, la firma ha reforzado su actividad en la compra de préstamos fallidos y activos adjudicados, conocidos en el sector como NPLs y REOs, como recoge El Confidencial. Este tipo de inversiones vuelve a situarlo en una estrategia que ya marcó su expansión tras la crisis financiera.
Estos activos fueron clave en la entrada de grandes fondos internacionales en el sector inmobiliario tras el estallido de la burbuja. En aquel momento, los bancos se vieron obligados a vender grandes volúmenes de crédito para sanear sus balances. Esa situación atrajo a inversores como Blackstone, Lone Star, Apollo Global Management o el propio Cerberus, que encontraron oportunidades en lo que se denominó ‘ladrillo tóxico’.
A partir de ahí, el mercado dio lugar a grandes procesos de reestructuración y a la creación y posterior venta de plataformas inmobiliarias surgidas de aquellos activos. Nombres como Fidere, Servihabitat o Macc se convirtieron en ejemplos visibles de ese ciclo. Ahora, Cerberus vuelve a aparecer en nuevas operaciones, lo que ha reactivado el interés del sector por su estrategia.
Uno de los movimientos más destacados recientes del fondo es la adjudicación del denominado Proyecto Ignis. Esta cartera fue puesta en venta por ING Group durante la pasada primavera y ha terminado en manos de Cerberus tras un proceso competitivo. El paquete está formado por 230 millones de euros en préstamos fallidos, tanto con garantía inmobiliaria como sin ella. En el sector, estos activos se clasifican como secured y unsecured, lo que implica distintos niveles de riesgo y recuperación potencial. La operación se ha cerrado con un descuento aproximado del 35%, situando el valor final en torno a los 150 millones de euros, según fuentes del mercado. Este tipo de rebajas es habitual en este segmento, donde el precio depende de la capacidad futura de recuperación de los créditos y de la evolución de los activos asociados.
Más operaciones y competencia entre grandes fondos
Además de esta adquisición, Cerberus ha mostrado interés por otras operaciones relevantes en el mercado de deuda y activos inmobiliarios. Entre ellas destaca su participación en el proceso de venta de Coral Homes, la sociedad que agrupa un amplio volumen de activos inmobiliarios procedentes de la compra realizada por Lone Star a CaixaBank hace unos ocho años.
En su momento, ese porfolio alcanzó los 7.000 millones de euros, aunque con el tiempo se ha reducido hasta situarse por debajo de los 1.000 millones. Esta cartera ha despertado el interés de varios inversores, entre ellos Apollo y Fortress, que compiten con Cerberus por hacerse con el control de la compañía. A esto se suma el interés del fondo en una cartera de unos 200 millones de euros puesta en venta por Banco Santander, así como la adquisición realizada hace aproximadamente un año de otro paquete procedente del banco sueco Hoist. Estos movimientos reflejan una actividad sostenida en distintos frentes del mercado.
Un mercado con liquidez y lecturas contrapuestas
El contexto actual se caracteriza por una baja morosidad en comparación con etapas anteriores, lo que en teoría reduce el volumen de oportunidades en este tipo de activos. Sin embargo, la existencia de grandes fondos con capital disponible está impulsando nuevas operaciones. Muchos de estos vehículos han captado miles de millones de euros que deben ser invertidos, lo que aumenta la presión por cerrar adquisiciones. En paralelo, la rentabilidad de los equipos gestores depende en gran medida de materializar estas operaciones.
No obstante, en el sector también existe otra interpretación. Algunos consideran que movimientos como los de Cerberus podrían anticipar un escenario de mayor inflación, en el que los activos inmobiliarios vuelvan a ganar atractivo como refugio de valor. Esta segunda hipótesis implicaría, a su vez, un posible repunte de la morosidad, lo que contradiría el entorno actual de estabilidad crediticia. Por ello, ambas lecturas conviven sin una conclusión clara.
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